פסק דין: אלפסה נ' מלכי

ליקויי בניה- חוזים

מאת: עופר דקר, עו"ד (ורו"ח)

פסק דין: אלפסה נ' מלכי

הנתבע שכנגד, קבלן ויזם בנין, יוצג על ידי משרדנו בתביעת ליקויי בניה שהוגשה כתביעה שכנגד. ראשית ההליכים בתביעה דנא החלו על ידי הנתבע שכנגד בתביעת חוב שלא שולמה לו על ידי התובעים שכנגד. התובעים שכנגד התגוננו על יד הגשת כתב הגנה ותביעה שכנגד בגין ליקויי בניה.

במסגרת התביעה שכנגד, התובעים שכנגד טענו על בסיס שתי חוות דעת הנדסיות, כי נכון לביקור המומחה באתר ביום 20/9/12, שווי תיקון הליקויים והשלמת החסרים הסתכם בסך 165,573 ₪. ליקויים נוספים תועדו באמצעות אדריכל בביקורו מיום 16/11/14 בסך 214,786 ₪. עלות שתי חוות הדעת אותן נאלץ התובע שכנגד לקבל הינה 9,400 ₪, התובעים שכנגד ערכו חישוב על פיו לטענתם, על הנתבעים שכנגד לשלם להם סך 535,107 ₪.

רוב תביעת הליקויים נדחתה ובפועל הנתבע שכנגד חויב לשלם לתובעים שכנגד בגין ליקויי בניה בסך של 45,573 ₪ בלבד.

במסגרת התביעה לא הייתה כל מחלוקת כי חוות דעת המומחים שכנגד הוצגו לנתבעים שכנגד לראשונה, רק במסגרת הליך זה. לנתבעים שכנגד לא ניתנה הזדמנות נאותה לבדיקת/תיקון הליקויים הנטענים קודם לכן. ביום 1.8.18 הגישו הנתבעים שכנגד חוות דעת מומחה מטעמם ולפיה אומדן עלויות לתיקונים מסתכם בסך 14,487 ₪ בלבד. חוות הדעת מטעם הנתבעים שכנגד נערכה על בסיס בדיקה שנעשתה ע"י המומחה מטעמם כשש שנים לאחר הבדיקה שערך מומחה התובעים שכנגד.

עיקר הגנת הנתבע שכנגד התבטאה בהיעדר ליקויים שכלל לא היו קיימים, היעדר מתן הזדמנות לתיקון ליקויי הבניה אשר הנתבע שכנגד היה מודע לקיומם, תקיפת חוות הדעת מטעם המומחים אשר היו חסרים, ללא תיעוד של הליקויים ואופן ביצוע הבדיקות כך שחלק ניכר מחוות הדעת נשען על הצהרות התובעים שכנגד בלבד ולא על בדיקות שביצעו המומחים בפועל. עוד טען הנתבע שכנגד, כי התובעים ערכו שדרוגים בביתם בעצמם ולכן חלף זמן ניכר בין מועדי הבדיקה לבין מועד עריכת חוות הדעת.

בית המשפט קבע:

באשר לטענות שהוצגו על ידי משרדנו: "צודקים הנתבעים שכנגד בטענתם, כי ביחס לליקויים שתוקנו, לא ניתן למומחה מטעמם להתייחס למדידות שביצע בן עזרא אשר אין לגביהן תיעוד בתמונות, כפי שאף אישר בן עזרא בחקירתו הנגדית. גם טענת בן עזרא לפיה ניתן לקרא את הנתונים אותם ציין בחוות הדעת ולהצליבם מול תקנות ותקנים, נכונה רק ביחס לליקויים שלא תוקנו, עת לא ניתנה לנתבעים שכנגד הזדמנות לבדוק את הליקויים הנטענים בטרם בוצע התיקון".

באשר לטענות שהוצגו על ידי משרדנו בדבר היעדר מתן הזדמנות לתקן את הליקויים והסתרת הליקויים מהנתבע שכנגד, בית המשפט קבע:

"סעיף 3(ב)(1) לחוק חוזה קבלנות, קובע "אין המזמין זכאי להסתמך על הפגם אם לא קיים את המוטל עליו לפי סעיף קטן (א) זולת אם ידע הקבלן על הפגם". סעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות קובע כי: "לא היו המלאכה או השירות בהתאם למוסכם (להלן – פגם), על המזמין להודיע לקבלן על הפגם זמן סביר לאחר שגילה אותו או שהיה עליו לגלותו, ואם הפגם ניתן לתיקון – לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקנו".

"התוצאה של אי עמידה בנטל ההודעה כמוגדר בסעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות היא שהמזמין אינו רשאי להסתמך על הפגם (סעיף 3(ב)(1) לחוק חוזה קבלנות). שמשמעותו היא שלילת כל התרופות שהיו עומדות למזמין בשל הפרת החוזה המתבטאת בפגם לרבות תרופת האכיפה, ביטול ופיצויים לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), בין אם מדובר בטענת תביעה, הגנה או קיזוז (איל זמיר, חוק חוזה הקבלנות, תשל"ד-1974 פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (1994), ע' 513). לציין, כי שאלה היא האם ניתן לתבוע מכח עילות לבר- חוזיות כגון עוולת הרשלנות או הפרת חובה חקוקה גם מקום שלא ניתן לתבוע מכח חוק חוזה הקבלנות (ר' אייל זמיר, בע' 513; ע"א 7833/06 Pamesa Ceramica נ' ישראל מנדלסון הספקה טכנית הנדסית בע"מ (17.3.09))".

כך, במקרה בו הודיע המזמין על הפגם אולם לא נתן לקבלן הזדמנות לתקנו נשללה ממנו ההסתמכות על הפגם: ע"א (מח' נצ') 1341/06  שאולוב זכאי נ' סמל לילי (2.9.2007):

"…בנסיבות הענין, כפי שתואר לעיל, סבור אני כי אילו איפשרה המשיבה למערער לבצע את התיקון האמור, ונתנה לו הזדמנות נאותה לתיקון הנזק, יכל היה המערער לעשות זאת בעלות נמוכה מהעלויות המצוינות בחוות הדעת. אולם המשיבה בחרה לבצע את התיקון באמצעות בעלה, אשר אינו בעל מקצוע, ולא נתנה לקבלן לממש את זכותו לבצע את התיקון. בעניין זה קובעת הוראת סעיף 3(ב)(1) לחוק חוזה קבלנות, כי אם המזמין לא איפשר לקבלן לתקן את התיקון, לא יהיה זכאי המזמין להסתמך על הפגם, זולת אם ידע הקבלן על הפגם ולא תיקן אותו.

כך נקבע בת.א. טבריה 1700/95 שמרלינג דינה נ. נביל מרג'ניה, דינים שלום י', עמ' 581 מפי כב' השופט רון שפירא (כתוארו אז):

"חוק חוזה קבלנות קובע כי יש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הפגם. עפ"י סע' זה לחוק על מזמין העבודה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הפגם שאם לא כן, לא יוכל להסתמך על הפגם ואולם בעניין זה קיים חריג והוא שאם ידע הקבלן על הפגם ולא תיקנו, אין צורך לתת לו הודעה".

גם פרופ' זמיר הסביר בספרו כי התוצאה של אי עמידה בנטלים הקבועים בסע' 3(א) לחוק חוזה קבלנות היא, ש"אין המזמין זכאי להסתמך על הפגם" וציין כי (שם בעמ' 513):

"שלילת ההסתמכות על הפגם משמעה שלילת כל התרופות שהיו עומדות למזמין בשל הפרת החוזה המתבטאת בפגם, ורק תרופות אלה. כלומר, החוק שולל את תרופות המזמין לא רק לפי סע' 4 לחוק חוזה קבלנות, אלא גם את תרופות האכיפה, הביטול והפיצויים לפי חוק התרופות… לעניין זה, אין הבדל אם מבקש המזמין להסתמך על הפגם כטענת תביעה, כטענת הגנה, או כבסיס לקיזוז חיובים".

ר' גם: תאמ (ת"א) 8101-10-12‏ ‏ שלמה צוברי נ' יוסף יונה (3.12.2014):

בהתאם לזאת בית המשפט בחן האם היו קיימים ליקויי בניה ואם לאו ואת האמור בחוות הדעת של המומחים, וככל שהיו קיימים ליקויי בניה, האם ניתן לנתבע שכנגד הזדמנות לתקנם.

ביחס לחוות הדעת: הבדיקות המדגמיות שבוצעו והשענות על טענות ולא על בדיקות, בית המשפט קבע:

"עיון ברשימת הליקויים נשוא חוות הדעת השנייה מעלה, כי מדובר בליקויים עליהם ניתן היה לדעת בזמן אמת, כבר במהלך העבודות ומטבע הדברים שיכללו ברשימת המפקח, או למצער בחוות הדעת הראשונה. אין בבדיקה המדגמית כדי להוכיח את טענת התובעים שכנגד, אשר עליהם נטל ההוכחה לקיומו של הליקוי. יתירה מזאת, התובעים שכנגד מפנים בסיכומיהם לנספח לתצהירו של יואב עמית, לעניין הנחיות לביצוע לוחות גבס דו קרומיים. ככל ומדובר בהנחיותיו של המפקח יואב עמית, היה מצופה כי המפקח יציף קיומו של ליקוי כה משמעותי- הנובע מאי קיומן של הנחיות שניתנו על ידו- כבר במהלך ביצוע העבודות ולמצער ברשימת המפקח מזמן אמת. זאת ועוד, המומחה שטרית אישר כי הטענה בחוות הדעת לעניין משקופי עץ מבוססת על דברי האדריכל ולא על בדיקה שביצע בעצמו. בהתאם לזאת בית המשפט דחה את הליקויים שפורטו בחוות הדעת.

באשר לטענת הנתבע שכנגד בגין שימוש בתמונות שלא צולמו על ידי המומחה, בית המשפט קבע:

"המומחה מטעם התובעים לא בדק את הנושא אלא צרף תמונות אשר נמסרו לו על ידי התובעים עצמם. ואכן, שטרית אישר בחקירתו הנגדית כי התמונות אשר צורפו לחוות הדעת ביחס לרכיב זה לא צולמו על ידו. אמנם בהמשך העיד כי ביקר בבית לאחר מכן כדי לבדוק את נושא הטיח, אולם לשאלה מדוע הדבר אינו מתועד בחוות הדעת השיב "כי זה לא קשור לחוות הדעת".  מכאן, שקיומו של הליקוי הנטען לא הוכח". בהתאם לזאת בית המשפט דחה את הליקויים שפורטו בחוות הדעת.

לסיכום והמלצות:

בתביעת ליקויי בניה מומלץ להקפיד לערוך בדיקות מקצועיות על ידי המומחים בעצמם ולתעד את אופן ביצוע הבדיקות ואת הליקויים שנגלים בבדיקה. לא מומלץ להסתמך בחוות הדעת על אמירות והצהרות של אחרים ומומלץ לתעד בזמן אמת את עריכת הבדיקות על יד עורך חוות הדעת.

כמו כן, לדעתנו יש להודיע לקבלן/יזם על ליקויי הבניה במועד ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן אותם.

בהתאם לזאת בתביעות ליקויי בניה מומלץ על ידנו ללוות את המומחה בעת עריכת הבדיקות ואופן ביצוען בהתאם להוראות הדין לשם מתן חוות הדעת מקצועית שמבוססת על ממצאים עובדתיים בלבד.

בית משפט השלום בתל אביב

פסק דין מיום 29 בדצמבר 2019